Ein Gemeindeland ist ein Grundstück, das zum Privatvermögen einer Gemeinde gehört. Seine Übertragung oder Bereitstellung unterliegt anderen Regeln als eine Transaktion zwischen Privatpersonen: Die Gemeinde muss den Vorgang durch einen Beschluss des Gemeinderats rechtfertigen und ein örtliches Interesse nachweisen. Das Verständnis dieses rechtlichen Rahmens vor der Einreichung eines Antrags vermeidet Monate unnötiger Verfahren.
Beschluss des Gemeinderats: das rechtliche Hindernis des Gemeindelandes
Die Gemeinde verkauft ein Grundstück nicht wie ein privater Eigentümer. Jede Übertragung eines Vermögens des kommunalen Privatvermögens erfordert einen ausdrücklichen Beschluss des Gemeinderats, der mit einer Begründung versehen ist, die das Interesse der Gemeinde an der Abgabe des Grundstücks darlegt.
Auch lesenswert : Alles über die Bedeutung des Unendlichkeitssymbols und seinen mathematischen Ursprung
Dieser Beschluss bezieht sich auf mehrere Punkte: die katasterliche Identifizierung des Grundstücks, den nach Schätzung durch den Dienst für Domänen (France Domaine) festgelegten Preis und die Begründung des Vorgangs im Hinblick auf das kommunale Interesse. Ohne diese Begründung kann der Verkauf vom Verwaltungsgericht aufgehoben werden.
Um die Verfahren für ein Gemeindeland gut zu verstehen, muss man beachten, dass die Initiative immer von der Gemeinde ausgeht, selbst wenn ein Privatperson den Antrag stellt. Das Rathaus bearbeitet die Akte, konsultiert die zuständigen Dienste und legt das Projekt dann zur Abstimmung im Rat vor.
Ergänzende Lektüre : Alles über die Kosten für ein Lippeninnentattoo: Budgets und Tipps
Ein oft ignorierter Punkt: Der Bürgermeister kann nicht allein entscheiden. Selbst mit einer mündlichen Grundsatzvereinbarung ist die Gemeinde nicht gebunden, solange der Beschluss nicht angenommen und der Rechtskontrolle der Präfektur übergeben wurde.
Bebaubarkeit und anwendbare städtebauliche Vorschriften für das Grundstück
Die Erlangung der Übertragung garantiert nicht das Recht zu bauen. Der Lokale Bebauungsplan (PLU) legt die Regeln für die Gestaltung und Nutzung des Bodens in der Gemeinde fest. Für kleine Gemeinden ohne PLU definiert der Gemeindekarten die bebaubaren Zonen.
Vor jedem Engagement sollten zwei Dokumente im Rathaus angefordert werden:
- Das Informationsbescheinigung über die Stadtplanung, das über die anwendbaren Vorschriften für das Grundstück, die Steuern und die bestehenden Dienstbarkeiten informiert. Es kann von jeder interessierten Person angefordert werden, nicht nur vom Eigentümer.
- Das betriebliches Stadtplanungszertifikat, das angibt, ob ein konkretes Bauprojekt auf dem Grundstück realisierbar ist. Dieses Dokument ist verbindlicher und setzt voraus, dass das geplante Vorhaben beschrieben wird.
- Der Bericht über die öffentlichen Dienstbarkeiten, der Einschränkungen bezüglich Durchgang, Sicht oder Netz auf dem Grundstück offenbaren kann.
Das Stadtplanungszertifikat ist keine Baugenehmigung. Es konkretisiert die anwendbaren Vorschriften für eine begrenzte Dauer, was den Käufer vor einer Änderung der Zonierung zwischen dem Versprechen und der Unterzeichnung des Vertrags schützt.
Bodenverbrauch und Flächenversiegelung
Die Vereinbarkeit mit den Zielen der Reduzierung der Flächenversiegelung ist zu einem Kriterium der Wachsamkeit geworden. Die kommunalen Planungsdokumente werden nun im Hinblick auf den Weg der Bodenverbrauchsreduzierung, der aus dem Klimaschutzgesetz und der Resilienz hervorgeht, bewertet. Ein Gemeindeland am Rand einer Urbanisierung oder in einer städtischen Erweiterung kann aus diesem Grund auf ein Verbot der Bebaubarkeit stoßen.
Die Überprüfung der Bebaubarkeit kann sich daher nicht mehr nur auf die Lektüre des PLU beschränken. Das Projekt muss auch mit den Regeln der Bodenverbrauchsreduzierung kompatibel sein, die zunehmend die Erweiterungen in peri-urbanen Zonen regeln.
Preisermittlung und Notartermin
Die Gemeinde ist verpflichtet, das Grundstück von France Domaine vor jeder Übertragung schätzen zu lassen. Diese Schätzung legt einen Mindestpreis fest: Ein Verkauf unter diesem Preis würde die Gemeinde einer Umqualifizierung als Schenkung aussetzen, das heißt, einem ungerechtfertigten finanziellen Vorteil zugunsten des Käufers.
Der im Beschluss festgelegte Preis kann höher als die Schätzung sein, jedoch niemals ohne solide Begründung niedriger. Der Käufer hat keinen Zugang zum Schätzungsbericht, kann jedoch vor dem Engagement die festgelegte Wert kennen verlangen.
Unterzeichnung des Kaufvertrags
Der Verkauf wird durch einen notariellen Akt, der von einem Notar verfasst wird, formalisiert. Der Notar überprüft die Regelmäßigkeit des Beschlusses, das Fehlen von Hypotheken auf dem Grundstück und die katasterliche Übereinstimmung. Die Notarkosten trägt der Käufer, wie bei jeder Immobilientransaktion.
Ein Vorvertrag (Kaufvertrag oder Verkaufsversprechen) kann dem endgültigen Akt vorausgehen. Dieser Schritt wird empfohlen, wenn der Käufer Zeit benötigt, um eine Finanzierung oder eine Baugenehmigung zu erhalten.
Erschließung und Anschluss des Gemeindelandes
Ein Gemeindeland ist nicht immer erschlossen. Vor der Unterzeichnung muss die Anwesenheit oder Abwesenheit von Anschlüssen an die Wasser-, Strom-, Abwasser- und Telekommunikationsnetze überprüft werden.
Wenn das Grundstück nicht erschlossen ist, können die Erschließungsarbeiten erhebliche Kosten verursachen, die je nach Entfernung zu den bestehenden Netzen variieren. Die Gemeinde kann manchmal einen Teil der Netzverlängerung übernehmen, wenn die Übertragung Teil eines lokalen Entwicklungsprojekts ist, aber das ist nicht automatisch.
Ein Angebot für den Anschluss bei den Versorgungsunternehmen vor der Unterzeichnung anzufordern, ermöglicht es, das tatsächliche Budget des Projekts zu beziffern. Wasser, Strom und Abwasser hängen jeweils von einem anderen Betreiber oder Syndikat ab, mit variierenden Anschlusszeiten.
Bodenuntersuchung und Umweltgefahren
Für ein Grundstück, das für den Bau bestimmt ist, informiert eine geotechnische Untersuchung (Bodenuntersuchung) über die Beschaffenheit des Untergrunds und die geeigneten Fundamente. Die mit der Umwelt verbundenen Risiken (Überschwemmung, Schrumpfung-Quellung von Ton, Verschmutzung) sind im Risiko- und Verschmutzungsbericht aufgeführt, einem obligatorischen Dokument, das jedem Vorvertrag beigefügt ist.
Das Rathaus stellt Informationen über die identifizierten natürlichen und technologischen Risiken auf dem Gemeindegebiet zur Verfügung. Diese Dokumente vor der Abgabe eines Angebots zu konsultieren, vermeidet es, eine ausschlaggebende Einschränkung nach dem Engagement zu entdecken.
Der Erwerb eines Gemeindelandes folgt einem stärker regulierten Verwaltungsweg als ein klassischer Kauf, aber jeder Schritt hat eine spezifische Schutzfunktion, sowohl für die Gemeinde als auch für den Käufer. Der Ausgangspunkt bleibt immer derselbe: einen Termin im Rathaus zu vereinbaren, um zu überprüfen, ob das angestrebte Grundstück übertragen werden kann und unter welchen Bedingungen der Gemeinderat bereit wäre, zu beschließen.