Un acquisto immobiliare impegna per diversi decenni. La qualità dell’immobile, il suo prezzo rispetto al mercato locale e la sua prestazione energetica determinano il successo del progetto molto più del colpo di fulmine avvertito durante una prima visita.
DPE e immobili energeticamente inefficienti: il criterio che cambia le carte in tavola nell’acquisto
Da quando è entrata in vigore progressivamente la legge Climat e Resilienza, gli immobili classificati G e poi F nel diagnosticare la prestazione energetica sono soggetti a divieti di locazione. Questa costrizione normativa ha provocato una devalorizzazione netta degli immobili energeticamente inefficienti sul mercato della rivendita.
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Notai e reti di agenzie segnalano una durata di vendita più lunga per questi beni, accompagnata da margini di negoziazione più ampi. Al contrario, gli immobili classificati A a C si vendono più rapidamente, con meno discussioni sul prezzo, soprattutto in zone ad alta richiesta.
Per un acquirente, la lettura del DPE non riguarda solo la bolletta del riscaldamento. Un immobile mal classificato oggi sarà più difficile da rivendere domani, a meno di pianificare una ristrutturazione energetica completa sin dall’acquisto. Prima di firmare, è utile poter accedere al sito Immovalys per confrontare gli annunci disponibili e filtrare in base alla classe energetica.
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- Un immobile classificato F o G richiede spesso un budget per lavori consistente (isolamento, cambio del sistema di riscaldamento, infissi) che deve essere integrato nel piano di finanziamento.
- Un immobile classificato D può passare in zona a rischio normativo nei prossimi anni se vengono votate nuove restrizioni.
- Gli immobili A a C offrono la migliore stabilità di valore alla rivendita e le condizioni di prestito più favorevoli.
Prezzo immobiliare e ciclo di mercato: acquistare al momento giusto
Il contesto dei tassi ha profondamente modificato la nozione di “buon affare”. Un prezzo che sembrava attraente nel 2021 non ha più lo stesso significato dopo l’aumento dei tassi d’interesse iniziato nel 2022-2023.
Numerosi osservatori, tra cui la Banca di Francia e reti come Century 21 o la FNAIM, constatano una sensibile diminuzione dei prezzi nel mercato dell’usato per molte grandi città. Questa diminuzione non compensa sempre l’aumento del costo del credito. Il prezzo esposto non riflette il costo reale dell’acquisto: bisogna aggiungere il sovrapprezzo del prestito sulla durata totale del finanziamento.
Immobili ben posizionati e immobili con difetti: due mercati distinti
I feedback dal campo mostrano un mercato a due velocità. Gli immobili molto ben posizionati, senza lavori e correttamente classificati nel DPE, rimangono poco negoziabili. La loro rarità mantiene alta la domanda.
Gli immobili con difetti (lavori pesanti, rumori, DPE basso) subiscono invece cali di prezzo e negoziazioni molto più significative. È in questa categoria che si trovano i margini di manovra per un acquirente pronto a investire nella ristrutturazione.
Ricerca immobiliare: gerarchizzare i propri criteri per risparmiare tempo
La tentazione è forte di consultare annunci prima ancora di aver definito un capitolato preciso. Questo approccio porta a visitare immobili inadeguati e a perdere tempo in un mercato dove la reattività conta.
Separare i criteri non negoziabili dai criteri adattabili permette di strutturare la ricerca. Un criterio non negoziabile non può essere modificato dopo l’acquisto: la posizione, la superficie del terreno, l’esposizione, la presenza di un ascensore in un edificio a più piani. Un criterio adattabile riguarda ciò che può evolvere con lavori: la cucina, il bagno, la decorazione, la disposizione interna.
Capacità di prestito e budget globale
Il budget non si limita al prezzo d’acquisto. Le spese notarili, il costo di un eventuale trasloco, i lavori di adeguamento o di comfort e le spese condominiali formano il budget globale di acquisizione. Calcolare la propria capacità di prestito prima di iniziare le visite evita di impegnarsi su un immobile finanziariamente inaccessibile.
Le banche applicano un tasso di indebitamento massimo che limita meccanicamente l’importo finanziabile. Un apporto personale, anche modesto, migliora le condizioni di prestito e la credibilità del dossier di fronte ai venditori.
Offerta di acquisto immobiliare: cosa si può negoziare e come
Presentare un’offerta di acquisto non si limita a proporre un importo inferiore al prezzo esposto. Un’offerta argomentata su elementi fattuali ha maggiori probabilità di successo rispetto a una semplice richiesta di riduzione.
Gli elementi che giustificano una negoziazione sono concreti:
- Un DPE sfavorevole, con stima del costo della ristrutturazione energetica necessaria per raggiungere una classe accettabile.
- Lavori condominiali votati o da prevedere, visibili nei verbali delle assemblee generali.
- Un prezzo al metro quadro superiore alle transazioni recenti nella stessa zona, verificabile tramite le banche dati notarili.
- Difetti riscontrati durante la visita: umidità, impianto elettrico obsoleto, tetto a fine vita.
In un mercato dove gli immobili di qualità vengono venduti rapidamente, esitare troppo a lungo può costare l’affare. I professionisti del settore raccomandano di preparare il proprio dossier di finanziamento in anticipo per poter formulare un’offerta solida subito dopo la fine di una visita, senza aspettare diversi giorni.
L’ultimo punto da verificare prima di impegnarsi rimane la coerenza tra il progetto di vita e l’immobile mirato. Un appartamento acquistato per viverci cinque anni non si valuta come un investimento locativo. Nel primo caso, il comfort è prioritario. Nel secondo, è il rendimento netto dopo spese e tassazione a fare la differenza.