Ein Immobilienkauf bindet über mehrere Jahrzehnte. Die Qualität der Immobilie, ihr Preis im Vergleich zum lokalen Markt und ihre Energieeffizienz bestimmen den Erfolg des Projekts weit mehr als die Sympathie, die man bei einer ersten Besichtigung empfindet.
DPE und energetische Sanierungsbedarfe: das Kriterium, das den Kauf verändert
Seit dem schrittweisen Inkrafttreten des Gesetzes über Klima und Resilienz unterliegen Wohnungen, die im Energieeffizienzdiagnose mit G und dann F klassifiziert sind, einem Vermietungsverbot. Diese regulatorische Einschränkung hat zu einer netten Abwertung der energetischen Sanierungsbedarfe auf dem Wiederverkaufsmarkt geführt.
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Notare und Immobiliennetzwerke berichten von längeren Verkaufszeiten für diese Objekte, verbunden mit größeren Verhandlungsspielräumen. Im Gegensatz dazu verkaufen sich Wohnungen, die mit A bis C klassifiziert sind, schneller und es gibt weniger Diskussionen über den Preis, insbesondere in angespannten Zonen.
Für einen Käufer betrifft die Auswertung des DPE nicht nur die Heizkosten. Eine heute schlecht klassifizierte Immobilie wird morgen schwerer zu verkaufen sein, es sei denn, man plant bereits beim Kauf eine umfassende energetische Sanierung. Vor der Unterzeichnung ist es hilfreich, auf die Website Immovalys zuzugreifen, um die verfügbaren Angebote zu vergleichen und nach Energieklasse zu filtern.
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- Eine mit F oder G klassifizierte Wohnung benötigt oft ein erhebliches Renovierungsbudget (Dämmung, Austausch der Heizungsanlage, Fenster), das in den Finanzierungsplan integriert werden muss.
- Eine mit D klassifizierte Immobilie könnte in den kommenden Jahren in eine risikobehaftete Zone fallen, wenn neue Einschränkungen beschlossen werden.
- Die Wohnungen A bis C bieten die beste Wertstabilität beim Wiederverkauf und die günstigsten Kreditkonditionen.
Immobilienpreise und Marktzyklus: zum richtigen Zeitpunkt kaufen
Der Zinskontext hat das Konzept des “guten Deals” grundlegend verändert. Ein Preis, der 2021 attraktiv schien, hat nach dem Anstieg der Zinssätze, der 2022-2023 begann, nicht mehr die gleiche Bedeutung.
Mehrere Beobachter, darunter die Banque de France und Netzwerke wie Century 21 oder die FNAIM, stellen einen merklichen Rückgang der Preise im Altbau in vielen großen Städten fest. Dieser Rückgang kompensiert nicht immer die Erhöhung der Kreditkosten. Der angegebene Preis spiegelt nicht die tatsächlichen Erwerbskosten wider: Man muss die zusätzlichen Kreditkosten über die gesamte Laufzeit des Kredits hinzurechnen.
Gut gelegene Immobilien und Immobilien mit Mängeln: zwei unterschiedliche Märkte
Die Rückmeldungen aus der Praxis zeigen einen Markt mit zwei Geschwindigkeiten. Sehr gut gelegene Immobilien, die keine Renovierungsarbeiten benötigen und im DPE korrekt klassifiziert sind, sind kaum verhandelbar. Ihre Seltenheit hält die Nachfrage aufrecht.
Immobilien mit Mängeln (umfangreiche Renovierungsarbeiten, Lärmbelästigungen, schwacher DPE) hingegen erfahren Preisrückgänge und deutlich größere Verhandlungen. In dieser Kategorie liegen die Spielräume für einen Käufer, der bereit ist, in Renovierungen zu investieren.
Immobiliensuche: Kriterien priorisieren, um Zeit zu sparen
Die Versuchung ist groß, Anzeigen zu konsultieren, bevor man ein genaues Lastenheft definiert hat. Dieser Ansatz führt dazu, ungeeignete Immobilien zu besichtigen und Zeit auf einem Markt zu verlieren, in dem Reaktionsfähigkeit zählt.
Die nicht verhandelbaren Kriterien von den anpassbaren Kriterien zu trennen, hilft, die Suche zu strukturieren. Ein nicht verhandelbares Kriterium kann nach dem Kauf nicht mehr geändert werden: die Lage, die Grundstücksfläche, die Ausrichtung, das Vorhandensein eines Aufzugs in einem mehrstöckigen Gebäude. Ein anpassbares Kriterium betrifft alles, was sich mit Renovierungsarbeiten ändern kann: die Küche, das Badezimmer, die Dekoration, die Innenaufteilung.
Kreditfähigkeit und Gesamtbudget
Das Budget beschränkt sich nicht auf den Kaufpreis. Die Notarkosten, die Kosten für einen eventuellen Umzug, die Kosten für die Normierung oder den Komfort und die Hausgeldkosten bilden das Gesamtbudget für den Erwerb. Die Berechnung der Kreditfähigkeit vor Beginn der Besichtigungen verhindert, dass man sich auf eine finanziell unzugängliche Immobilie festlegt.
Die Banken wenden eine maximale Verschuldungsquote an, die den leihbaren Betrag mechanisch begrenzt. Ein Eigenkapital, auch bescheiden, verbessert die Kreditkonditionen und die Glaubwürdigkeit des Dossiers gegenüber den Verkäufern.
Kaufangebot für Immobilien: was man verhandeln kann und wie
Ein Kaufangebot abzugeben, beschränkt sich nicht darauf, einen niedrigeren Betrag als den angegebenen Preis vorzuschlagen. Ein begründetes Angebot auf der Grundlage faktischer Elemente hat größere Chancen, erfolgreich zu sein als eine einfache Anfrage nach einer Preissenkung.
Die Elemente, die eine Verhandlung rechtfertigen, sind konkret:
- Ein ungünstiger DPE, mit einer Schätzung der notwendigen Kosten für die energetische Sanierung, um eine akzeptable Klasse zu erreichen.
- Geplante oder bereits beschlossene Renovierungsarbeiten in der Eigentümergemeinschaft, die in den Protokollen der Hauptversammlung sichtbar sind.
- Ein Preis pro Quadratmeter, der über den aktuellen Transaktionen im gleichen Viertel liegt, überprüfbar über notarielle Datenbanken.
- Festgestellte Mängel während der Besichtigung: Feuchtigkeit, veraltete Elektroinstallation, Dach am Ende seiner Lebensdauer.
Auf einem Markt, in dem qualitativ hochwertige Immobilien schnell verkauft werden, kann zu langes Zögern den Deal kosten. Die Fachleute der Branche empfehlen, das Finanzierungspaket im Voraus vorzubereiten, um ein solides Angebot sofort nach dem Ende einer Besichtigung abgeben zu können, ohne mehrere Tage zu warten.
Der letzte Punkt, den es vor dem Engagement zu überprüfen gilt, ist die Kohärenz zwischen dem Lebensprojekt und der angestrebten Immobilie. Eine Wohnung, die man kauft, um fünf Jahre darin zu leben, wird nicht wie eine Mietinvestition bewertet. Im ersten Fall steht der Komfort im Vordergrund. Im zweiten Fall ist es die Nettorendite nach Kosten und Steuern, die entscheidend ist.