Een vastgoed aankoop verbindt je voor meerdere decennia. De kwaliteit van het pand, de prijs in vergelijking met de lokale markt en de energieprestaties bepalen het succes van het project veel meer dan de verliefdheid die je voelt tijdens een eerste bezoek.
DPE en energieverspillende woningen: de doorslaggevende factor bij aankoop
Sinds de geleidelijke invoering van de wet Klimaat en Veerkracht, zijn woningen geclassificeerd als G en vervolgens F in de energieprestatiebeoordeling onderworpen aan verhuurverboden. Deze regelgeving heeft geleid tot een netto waardevermindering van energieverspillende woningen op de verkoopmarkt.
Verder lezen : Tips en praktische adviezen voor een gelukkig gezinsleven in het dagelijks leven
Notarissen en makelaarsnetwerken melden een langere verkoopduur voor deze panden, vergezeld van bredere onderhandelingsmarges. Daarentegen verkopen woningen geclassificeerd als A tot C sneller, met minder discussie over de prijs, vooral in drukke gebieden.
Voor een koper betreft het lezen van de DPE niet alleen de verwarmingsfactuur. Een slecht geclassificeerd pand zal morgen moeilijker te verkopen zijn, tenzij er vanaf de aankoop een volledige energie renovatie wordt gebudgetteerd. Voor het ondertekenen is het nuttig om toegang te krijgen tot de Immovalys-website om beschikbare advertenties te vergelijken en te filteren op basis van de energieklasse.
Lees ook : 10 onmisbare tips voor het inrichten van uw tuin en genieten van een aangename buitenruimte
- Een woning geclassificeerd als F of G vereist vaak een aanzienlijke renovatiebudget (isolatie, vervanging van het verwarmingssysteem, timmerwerk) dat moet worden opgenomen in het financieringsplan.
- Een pand geclassificeerd als D kan de komende jaren in een risicogebied vallen als er nieuwe beperkingen worden gestemd.
- De woningen A tot C bieden de beste waardestabiliteit bij verkoop en de meest gunstige leningsvoorwaarden.
Vastgoedprijzen en marktcyclus: op het juiste moment kopen
De rentecontext heeft de betekenis van een “goede deal” diepgaand veranderd. Een prijs die in 2021 aantrekkelijk leek, heeft na de stijging van de rente die begon in 2022-2023 niet meer dezelfde betekenis.
Verschillende waarnemers, waaronder de Banque de France en netwerken zoals Century 21 of de FNAIM, constateren een aanzienlijke prijsdaling in de bestaande woningmarkt voor veel grote steden. Deze daling compenseert niet altijd de stijging van de kredietkosten. De weergegeven prijs weerspiegelt niet de werkelijke kosten van de aankoop: daar moet de extra leenkosten over de totale looptijd van de lening bij worden opgeteld.
Goed gelegen panden en panden met gebreken: twee verschillende markten
De terugkoppeling uit het veld toont een markt met twee snelheden. Panden die zeer goed gelegen zijn, zonder renovaties en correct geclassificeerd in de DPE, blijven moeilijk te onderhandelen. Hun zeldzaamheid houdt de vraag hoog.
Panden met gebreken (zware renovaties, geluidsoverlast, lage DPE) ondergaan daarentegen prijsdalingen en veel grotere onderhandelingen. Het is in deze categorie dat er ruimte is voor een koper die bereid is te investeren in renovatie.
Vastgoedonderzoek: prioriteiten stellen om tijd te besparen
De verleiding is groot om advertenties te bekijken voordat er een gedetailleerd lastenboek is opgesteld. Deze aanpak leidt tot het bezoeken van ongeschikte panden en het verliezen van tijd op een markt waar reactievermogen telt.
Het scheiden van niet-onderhandelbare criteria van aanpasbare criteria helpt om het onderzoek te structureren. Een niet-onderhandelbaar criterium kan na de aankoop niet worden gewijzigd: de locatie, de oppervlakte van het terrein, de blootstelling, de aanwezigheid van een lift in een gebouw met verdiepingen. Een aanpasbaar criterium betreft wat kan evolueren met renovaties: de keuken, de badkamer, de decoratie, de indeling van het interieur.
Leencapaciteit en totaalbudget
Het budget beperkt zich niet tot de aankoopprijs. De notariskosten, de kosten van een eventuele verhuizing, de kosten voor het in overeenstemming brengen of het verbeteren van het comfort en de gemeenschappelijke lasten vormen het totaalbudget voor de aankoop. Het berekenen van je leencapaciteit voordat je begint met bezoeken voorkomt dat je je verbindt aan een financieel onbereikbaar pand.
De banken hanteren een maximale schuldratio die mechanisch het leenbedrag beperkt. Een persoonlijke bijdrage, hoe bescheiden ook, verbetert de leenvormen en de geloofwaardigheid van het dossier tegenover de verkopers.
Aankoopaanbod vastgoed: wat je kunt onderhandelen en hoe
Het indienen van een aankoopaanbod beperkt zich niet tot het voorstellen van een lager bedrag dan de weergegeven prijs. Een onderbouwd aanbod op basis van feitelijke elementen heeft meer kans van slagen dan een eenvoudige verzoek om korting.
De elementen die een onderhandeling rechtvaardigen zijn concreet:
- Een ongunstige DPE, met een schatting van de kosten voor de noodzakelijke energie renovatie om een acceptabele klasse te bereiken.
- Vastgoedwerkzaamheden die zijn goedgekeurd of gepland, zichtbaar in de notulen van de algemene vergadering.
- Een prijs per vierkante meter die hoger is dan recente transacties in dezelfde wijk, verifieerbaar via de notariële databases.
- Gebreken die tijdens het bezoek zijn vastgesteld: vocht, verouderde elektrische installatie, dak aan het einde van zijn levensduur.
Op een markt waar kwaliteitsvolle panden snel verkocht worden, kan te lang aarzelen de deal kosten. Professionals in de sector raden aan om je financieringsdossier vooraf voor te bereiden, zodat je een solide aanbod kunt doen direct na het einde van een bezoek, zonder meerdere dagen te wachten.
Het laatste punt dat je moet controleren voordat je je verbindt, is de samenhang tussen het levensproject en het beoogde pand. Een appartement dat gekocht wordt om er vijf jaar te wonen, wordt niet beoordeeld als een huurinvestering. In het eerste geval primeert het comfort. In het tweede geval is het het netto rendement na lasten en belastingen dat de doorslag geeft.