Uma compra imobiliária envolve várias décadas. A qualidade do imóvel, seu preço em relação ao mercado local e seu desempenho energético determinam o sucesso do projeto muito mais do que a paixão sentida durante uma primeira visita.
DPE e imóveis ineficientes: o critério que muda tudo na compra
Desde a entrada em vigor progressiva da lei Clima e Resiliência, os imóveis classificados como G e F no diagnóstico de desempenho energético estão sujeitos a proibições de locação. Essa restrição regulatória provocou uma desvalorização líquida dos imóveis ineficientes no mercado de revenda.
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Os notários e redes de agências relatam um tempo de venda mais longo para esses imóveis, acompanhado de margens de negociação mais amplas. Em contrapartida, os imóveis classificados de A a C vendem-se mais rapidamente, com menos discussão sobre o preço, especialmente em áreas de alta demanda.
Para um comprador, a leitura do DPE não diz respeito apenas à conta de aquecimento. Um imóvel mal classificado hoje será mais difícil de revender amanhã, a menos que se orce uma reforma energética completa logo na compra. Antes de assinar, é útil poder acessar o site Immovalys para comparar os anúncios disponíveis e filtrar de acordo com a classe energética.
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- Um imóvel classificado como F ou G geralmente requer um orçamento considerável para reformas (isolamento, troca de sistema de aquecimento, janelas) que deve ser integrado ao plano de financiamento.
- Um imóvel classificado como D pode se tornar uma zona de risco regulatório nos próximos anos se novas restrições forem aprovadas.
- Os imóveis de A a C oferecem a melhor estabilidade de valor na revenda e as condições de empréstimo mais favoráveis.
Preço imobiliário e ciclo de mercado: comprar no momento certo
O contexto das taxas alterou profundamente a noção de “boa oferta”. Um preço que parecia atraente em 2021 não tem mais o mesmo significado após o aumento das taxas de juros iniciado em 2022-2023.
Vários observadores, incluindo o Banco da França e redes como Century 21 ou a FNAIM, constatam uma queda significativa nos preços do mercado antigo em muitas grandes cidades. Essa queda nem sempre compensa o aumento do custo do crédito. O preço exibido não reflete o custo real da aquisição: é preciso adicionar o custo extra do empréstimo ao longo da duração total do financiamento.
Imóveis bem localizados e imóveis com defeitos: dois mercados distintos
Os retornos do campo mostram um mercado em duas velocidades. Os imóveis muito bem localizados, sem necessidade de reformas e corretamente classificados no DPE, permanecem pouco negociáveis. Sua raridade mantém a demanda.
Os imóveis com defeitos (reformas pesadas, ruídos, DPE baixo) enfrentam, por outro lado, quedas de preço e negociações muito mais significativas. É nessa categoria que se encontram as margens de manobra para um comprador disposto a investir na reforma.
Pesquisa imobiliária: hierarquizar os critérios para ganhar tempo
A tentação de consultar anúncios antes mesmo de definir um caderno de encargos preciso é forte. Essa abordagem leva a visitar imóveis inadequados e a perder tempo em um mercado onde a reatividade conta.
Separar os critérios não negociáveis dos critérios ajustáveis permite estruturar a pesquisa. Um critério não negociável não pode ser alterado após a compra: a localização, a área do terreno, a exposição, a presença de um elevador em um prédio de andares. Um critério ajustável diz respeito ao que pode evoluir com reformas: a cozinha, o banheiro, a decoração, a disposição interna.
Capacidade de empréstimo e orçamento global
O orçamento não se limita ao preço de compra. As taxas de notário, o custo de uma possível mudança, as reformas para adequação ou conforto e as taxas de condomínio formam o orçamento global de aquisição. Calcular sua capacidade de empréstimo antes de começar as visitas evita se comprometer com um imóvel financeiramente inacessível.
Os bancos aplicam uma taxa de endividamento máxima que limita mecanicamente o montante que pode ser emprestado. Uma entrada pessoal, mesmo modesta, melhora as condições do empréstimo e a credibilidade do dossiê perante os vendedores.
Oferta de compra imobiliária: o que se pode negociar e como
Apresentar uma oferta de compra não se resume a propor um valor inferior ao preço exibido. Uma oferta fundamentada em elementos factuais tem mais chances de ser aceita do que um simples pedido de redução.
Os elementos que justificam uma negociação são concretos:
- Um DPE desfavorável, com estimativa do custo de reforma energética necessária para alcançar uma classe aceitável.
- Reformas de condomínio votadas ou a serem previstas, visíveis nas atas de assembleias gerais.
- Um preço por metro quadrado superior às transações recentes na mesma área, verificável através de bases de dados notariais.
- Defeitos constatados durante a visita: umidade, instalação elétrica antiga, telhado no final da vida útil.
Em um mercado onde os imóveis de qualidade são vendidos rapidamente, hesitar por muito tempo pode custar o negócio. Os profissionais do setor recomendam preparar seu dossiê de financiamento antecipadamente para poder formular uma oferta sólida logo após o término de uma visita, sem esperar vários dias.
O último ponto a verificar antes de se comprometer é a coerência entre o projeto de vida e o imóvel desejado. Um apartamento comprado para morar por cinco anos não é avaliado da mesma forma que um investimento para locação. No primeiro caso, o conforto é prioritário. No segundo, é o rendimento líquido após encargos e tributação que conta.